Kanzlei E&M
Rechtsanwälte Erlangen, Burgebrach

Hierunter versteht man das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen Abgedeckt sind hiervon auch vorbereitende Arbeiten, wie etwa das Entfernen von Dübeln und das Verschließen der Dübellöcher als Vorarbeit. Auch das bloße Entfernen von Tapeten gehört hierzu.

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Vielfach findet sich in den Mietverträgen jedoch die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Nach allgemeiner Meinung ist dies grundsätzlich zulässig. Dies gilt auch für Formular-Mietverträge. Die meisten Miet-(Formular-)Verträge enthalten Regelungen

• bei Einzug in die Wohnung,
• während der Laufzeit des Mietvertrags und
• bei Auszug.

Die üblichen Renovierungsfristen betragen

• 3 Jahre für Küche und Bad
• 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume sowie Flure
• 7 Jahre für Nebenräume.

Starrer Fristenplan unzulässig
Ein starrer Fristenplan liegt vor, wenn nach dem Mietvertrag die Schönheitsreparaturen innerhalb bestimmter Fristen vorbehaltlos durchzuführen sind. Enthält der Mietvertrag einen solchen starren Fristenplan, ist dies nach der Rechtsprechung unwirksam.

Problematisch sind jedoch die Fälle, in denen die Schönheitsreparaturen nur „etwa“ oder „in der Regel“ durchzuführen sind. Diese werden von der Rechtsprechung als zulässig erachtet. Entscheidend ist immer, ob nach dem Zustand der Wohnung eine Renovierung zu erbringen ist, weil tatsächlich der normale Abnutzungsgrad überschritten ist.

So genannte Abgeltungsklausel
Oftmals werden so genannte Abgeltungs- oder Kostenquotenklauseln mit Fristenplänen kombiniert. Darin ist geregelt, dass der Mieter bei Auszug vor Fälligkeit der nächsten planmäßigen Renovierung die anteiligen Kosten für die Mietdauer dem Vermieter zu ersetzen hat. Der Mieter wird also nicht zur Renovierung verpflichtet, sondern nur zur anteiligen Bezahlung der Renovierungskosten, die sich meist aus einem Kostenvoranschlag ergeben.

Wird eine solche Abgeltungsklausel mit einer unwirksamen Klausel über die Ausführung der Schönheitsreparaturen, etwa einer Renovierungsklausel mit starrem Fristenplan, kombiniert, sind beide Klauseln insgesamt unwirksam.

Prozessuales
Sind die üblichen Renovierungsfristen abgelaufen spricht eine Vermutung dafür, dass die Wohnräume renovierungsbedürftig sind. Daher muss der Mieter beweisen, dass die Wohnung tatsächlich nicht renovierungsbedürftig ist.

Umwirksamkeit einer Farbwahlklausel
Der BGH hat mit Urteil vom 17.06.2008 entschieden, dass sogenannten Farbwahlklauseln in Wohnraummietverhältnisses unzulässig sind (BGH vom 18.06.2008 VIII ZR 224/07). Dies trifft jedoch nicht auf Klauseln zu, die das Ende des Mietverhältnisses betreffen, (BGH vom 22.10.2008 VIII ZR 283/07).

Rechtsfolgen einer unwirksamen Renovierungsklausel
Enthält eine Renovierungsklausel unzulässige Vereinbarungen, ist sie insgesamt unzulässig.

Die vorgenannten Ausführungen beanspruchen keine Vollständigkeit. Die Zahl der in der Praxis vorkommenden Renovierungsklauseln ist nahezu unübersehbar. Es würde den Rahmen der hiesigen Darstellung sprengen, als Fälle darzustellen.

In unserer Kanzlei wird das Rechtsgebiet Miet- und Immobilienrecht maßgeblich betreut von Herrn Rechtsanwalt Dr. Eisenmenger.

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