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Kanzlei E&M
Rechtsanwälte Erlangen, Burgebrach

Zeitablauf: befristete Mietverhältnisse
Den Parteien steht es frei, welche Laufzeit sie für den Vertrag vereinbaren. Wenn schon vorausgesehen werden kann, wie lange das Mietobjekt vom Mieter benötigt werden wird, ist die Vereinbarung einer Festmietzeit zweckmäßig. Es empfiehlt sich jedoch, in allen Fällen eines befristeten Mietverhältnisses eine Verlängerungsklausel vorzusehen, wonach sich das Mietverhältnis über die feste Vertragsdauer hinaus automatisch um eine bestimmte Zeitspanne verlängert, wenn es nicht zum Ablauf der Mietzeit von einer der Vertragsparteien gekündigt wird. Gewerberaummietverträge, die eine Optionsklausel enthalten, gewähren dagegen dem Mieter einseitig die Möglichkeit, die vorgesehene Mietzeit durch Erklärung (Schriftform) gegenüber dem Vermieter zu verlängern. Übt er dieses Recht nicht aus, endet der Vertrag mit dem vereinbarten Zeitablauf.

Kündigung: unbefristete Mietverhältnisse
Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres, das heißt nur mit einer Frist von rund 6 Monaten zulässig (§ 580 a Abs. 2 BGB). Die Parteien können jedoch abweichende Vereinbarungen treffen. Sie können insbesondere von der gesetzlichen Regelung abweichende längere oder auch kürzere Kündigungsfristen vereinbaren.

Kündigung aus wichtigem Grund
Aus wichtigem Grund ist das Mietvertragsverhältnis für beide Parteien jederzeit kündbar. Was ein wichtiger Grund ist, sollte beispielhaft in den Vertrag aufgenommen werden. Als wichtiger Grund für eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags sind allgemein Umstände anzusehen, die so schwerwiegend sind, dass einem Vertragsteil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Bestimmte "wichtige Gründe", die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, normiert das Gesetz, wie zum Beispiel:

  • den vertragswidrigen Gebrauch,
  • den schuldhaften Zahlungsverzug,
  • sonstige erhebliche Vertragsverletzung,
  • aber auch für den Mieter die Nichtgewährung des Gebrauchs des Mietobjekts
  • oder eine Gesundheitsgefährdung bei seiner Benutzung.

Die Beendigung einer gewerblichen Tätigkeit oder wirtschaftliche Schwierigkeiten stellen jedoch grundsätzlich keinen wichtigen Grund dar, um das Mietverhältnis zu kündigen.

Kündigung: Formvorschriften
Für die Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages gelten keine besonderen Formvorschriften. Aus Beweisgründen sollte eine Kündigung jedoch möglichst schriftlich erfolgen.

Auszug vor Beendigung des Mietverhältnisses
Falls der Mieter aus den gemieteten Räumen vor Beendigung des Mietverhältnisses auszieht, bleibt er weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet. Er sollte sich für diesen Fall die Benennung eines oder mehrerer Nachmieter vorbehalten. Die Verpflichtung des Vermieters, den ihm vorgeschlagenen Nachmieter anzunehmen, sollte vertraglich festgelegt werden. Der Vermieter kann diese Verpflichtung jedoch dahin einschränken, dass er beim Vorliegen wichtiger Gründe einen Nachmieter auch ablehnen darf.

In unserer Kanzlei wird das Rechtsgebiet Miet- und Immobilienrecht maßgeblich betreut von Herrn Rechtsanwalt Dr. Eisenmenger.

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z.Hd. Herrn RA Dr. Eisenmenger
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Neuigkeiten

  • Anforderungen an den Hinzurechnungstatbestand der Schenkung beim Zugewinnausgleich

    Nach § 1374 Abs. 2 BGB wird beim Zugewinnausgleich Vermögen, das ein Ehegatte nach Eintritt des Güterstands von Todes wegen oder mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht, durch Schenkung oder als Ausstattung erwirbt, nach Abzug der Verbindlichkeiten dem Anfangsvermögen hinzugerechnet, soweit es nicht den Umständen nach zu den Einkünften zu rechnen ist.

    Der Hinzurechnungstatbestand der Schenkung gem. § 1374 Abs. 2 BGB ist nicht erfüllt, wenn zugewendetes Vermögen den Umständen nach zu den Einkünften zu zählen ist, die Zuwendung also keinen vermögensbildenden Charakter hat. Dies ist der Fall, wenn die Zuwendungen zur Deckung des laufenden Lebensbedarfs dienen sollen. (Beschluss des OLG Brandenburg vom 09.02.2017, Az.: 9 UF 52/16)

     
  • Abzug von Tilgungsleistungen beim Verwandtenunterhalt

    Die Verpflichtung zur Zahlung von Verwandtenunterhalt findet nach § 1603 Abs. 1 BGB dort ihre Grenze, wo der Unterhaltspflichtige bei Berücksichtigung seiner sonstigen Verpflichtungen außerstande ist, ohne Gefährdung seines angemessenen Unterhalts den Unterhalt des Berechtigten zu gewähren.

    Neben den Zinsen sind die Tilgungsleistungen bis zur Höhe des Wohnvorteils vom Einkommen des Elternunterhaltspflichtigen abzuziehen, ohne dass dies seine Befugnis zur Bildung eines zusätzlichen Altersvorsorgevermögens schmälert. Der den Wohnvorteil dann noch übersteigende Tilgungsanteil ist als Vermögensbildung zu Lasten des Unterhaltsberechtigten im Rahmen der sekundären Altersvorsorge auf die Altersvorsorgequote von 5 % des Bruttoeinkommens des Elternunterhaltspflichtigen anzurechnen. (BGH, 18.01.2017, XII ZB 118/16)

     
  • Freibetrag bei Bemessung des Verfahrenswertes einer Ehesache

    Bei der Bemessung des Verfahrenswertes einer Ehesache gem. § 43 FamGKG ist hinsichtlich des Vermögens für jeden Ehegatten grundsätzlich ein Freibetrag von derzeit 60.000 Euro abzuziehen.

    Der Ansatz entsprechender Freibeträge entspricht ganz herrschenden Meinung. Da es bei der Verfahrenswertbestimmung nicht darauf ankommt, wem entsprechende Vermögenswerte zustehen, ist der Freibetrag auch jedem Ehegatten zuzuerkennen, selbst wenn nur ein Ehegatte positives Vermögen aufweist. Vermeintliche Anrechte, die keine für den Versorgungsausgleich in Betracht zu ziehende Anrechte i.S.d. VersAusglG sein können (hier: angegebene Kapitallebensversicherung), sind im Rahmen der Verfahrenswertbestimmung gem. § 51 FamGKG nicht zu berücksichtigen. (Beschluss des OLG Bamberg vom 28.12.2016, Az.: 2 WF 225/16)